Zelf syndicus zijn

[Block]

Hey

Zijn er hier mensen die appartement wonen en zelf syndicus zijn? Ik ben zelf vrijwillig syndicus, maar hoe pakken jullie dit aan? Wat zijn jullie tips en vragen, misschien kunnen we hier elkaar helpen?

Officiële folder mede-eigendom en syndicus: https://justitie.belgium.be/sites/defau ... m%20NL.pdf

Taken van de syndicus:

1. Algemene vergaderingen bijeenroepen en leiden: Misschien het belangrijkste moment van het jaar voor iedere bewoner om zijn vragen aan te halen. Nodig iedereen uit, maak een agenda aan met onderwerpen. Maak een aanwezigheidslijst aan. Neem notulen tijdens de vergadering en stuur deze na de vergadering naar de leden door. Zijn er grote investeringen in het vooruitzicht, vermeld deze zeker. Dit is belangrijk voor een nieuwe mogelijke koper van een appartement in het gebouw. De notaris zal het verslag van de laatste algemene vergadering opvragen.

2. Beheer van de gemeenschappelijke delen: Zorgt voor eventuele reparaties en eventuele renovaties.

3. Boekhouding en financieel beheer: Het is de taak van de syndicus om de financiën van de mede-eigendom te beheren. Dit omvat het innen van bijdragen van de mede-eigenaars, het opstellen van een begroting, het betalen van rekeningen. Dit kan summier via bijv. excel : http://home.scarlet.be/~jm090441/2023.xls

4. Communicatie: De syndicus fungeert als tussenpersoon tussen de mede-eigenaars en eventuele externe partijen, zoals aannemers(digitale meters e.d.) of leveranciers.




Alvast bedankt

[pfuhu]

Ik zou nooit vrijwillig syndicus worden voor een gebouw. Ze gaan verwachten dat je het kosteloos doet (want anders zouden ze een échte syndicus nemen) en er kruipt toch wel wat tijd in. Bovendien is mijn ervaring dat er vroeg of laat (eerder vroeg dan laat) wel eens een discussie optreedt omdat ze denken dat je jezelf op de 1 of andere manier bevoordeeld, of iemand het niet met je eens is, of een herstelling niet rap genoeg gebeurt, of ....

Bovendien ben je als syndicus verantwoordelijk voor hetgene je doet (en ook niet doet). Wetgeving verandert en inzake sommige zaken moet je zorgen dat je op de hoogte bent van de laatste wijzigingen. Denk aan de voorbije 10 jaar bvb inzake reglementering liften, isolatie, ...

Voor een nieuwbouw met bvb 3 eigenaars kan je je er nog aan riskeren, maar ik heb ook al situaties gezien van oude gebouwen met 20 mede-eigenaars waar er dan 1tje syndicus is ...

Voor een klein gebouw met 3 ME's vermoed ik niet dat een syndicus zoveel gaat aanrekenen ...

[UBremoved9108]

Zelfde ervaring als hierboven (heb het ook ooit overwogen maar van afgezien):
- Er kruipt werk in.
- Discussies over allerlei kleine dingen: een dak dat hersteld moest worden, verschillende offertes opgevraagd, uiteindelijk pakken ze dan 1tje die 40% goedkoper is dan de andere > dan is dat dak niet goed hersteld en lekt het alsnog en is die 'dakwerker' failliet na de werkzaamheden. Gevolg: 12k in de vuilbak gegooid eigenlijk.
- Zelf ben ik rekencomissaris (verplichting om de syndicus te controleren): ik krijg daarvoor een verzekering van de VME (de syndic heeft dat geregeld). Stel dat ik een fout maak en de mede-eigenaars keren zich tegen mij om de schade te verhalen kan ik die schade vervolgens weer op de verzekering verhalen. Dart kost 100 EUR per jaar dacht ik aan de VmE, die verzekering. Er is al rondgegaan alsgevolg hiervan dat ik 100 EUR 'krijg' per jaar... Mensen die dan dingen niet goed kunnen interpreteren en me dan half beschuldigen van dat ik 100 EUR 'pik' per jaar. Ze mogen dat jobke ook zelf gaan doen ze, mijn mandaat staat vrij, maar er zijn geen kandidaten als ik het aanbiedt
- Je moet je indekken via een verzekering als je slim bent.

Niet aan beginnen, teveel zever mee. Het is natuurlijk wel maar een bouw van 3 appartementen, dat maakt het misschien wel makkelijker.

[MarkDM]

Er is een forum over mede-eigendom: https://www.quimmo.be/nl/forums/nederlands
Zelf ben ik syndicus in een blok van 8 met lift. Ik reken wel een vergoeding aan, maar iedereen is blij dat ik het voor veel minder geld doe dan een professionele.
Mijn zus en haar man doen het ook waar ze wonen. Wij zien geen problemen.

In een gebouw van 3 zonder lift is het natuurlijk moeilijker om een vergoeding te vragen, maar toch. Want er zijn verplichtingen. Verslag maken. Inlichtingen aan notaris bij verkoop van een appartement, enz.

Ik heb vroeger een cursus mede-eigendom gevolgd omdat ik er geen kennis over had.

[MarkDM]

Voor mij zijn de verplichtingen nogal vanzelfsprekend. Je vindt er veel over in de media.

* Jaarrekening maken, verdeling over de appartementen. Ik doe dit in Excel, professionelen met een specifiek programma.
* Begroting maken van de kosten voor volgend jaar. Niet vergeten. Dit is wettelijk verplicht.
* Algemene vergadering organiseren
* Expliciet vragen om de jaarrekening goed te keuren.
* Verslag maken

Andere:
* Brandverzekering afsluiten, electriciteitscontract idem.
* Verzekering BA mede-eigendom. Kost 75 Euro voor klein blokje. Nutteloos, maar wettelijk verplicht.
* Binnen de 15 dagen inlichtingen geven aan de notaris bij verkoop van een appartement in het gebouw.
* Post Interventie Dossier van de algemene delen bijhouden.
* VME (Vereniging van Mede-eigenaars) aangeven in de KBO, jezelf aangeven als syndicus. De VME krijgt een ondernemingsnummer.
* EPC algemene delen laten opstellen. Voor blokje van 3 is dit uitgesteld tot 1 jan 2024.

Als mede-eigenaar vervang ik de defecte lampen in de trappenhal en de oprit. Vroeger, toen het goedkope gloeilampen waren, rekende ik daar niets extra voor aan. Nu zijn het leds en reken ik de kostprijs aan.

[Block]

Kijk daar heb ik iets aan, bedankt!

[IvoDeMeyer]

Al 26 jaar ben ik syndicus van een appartementsgebouw met 5 appartementen, 2 enkele garages en 2 dubbele garages. Je bespaart enorm veel geld door zelf syndicus te zijn. Ik vraag wel een kleine vergoeding aan de anderen. Oorspronkelijk was dat 150 BEF per maand, per appartement. De aannemer die het gebouw plaatste stelde dat voor. Ik heb dat nooit geïndexeerd. In ons gebouw zijn het wel allemaal eigenaars. Dat loopt bijzonder vlot. Wij hebben nog nooit moeten stemmen en alle beslissingen tot op heden zijn met unanimiteit goedgekeurd.

Zelf ben ik ook medeeigenaar van 2 andere appartementsgebouwen. Omdat het grote gebouwen zijn is dat telkens een professionele syndicus. Dat kost enorm veel geld en op alles hebben ze een commissie. Op die manier verneem ik wel telkens alle wetswijzigingen. Je bent verplicht een verzekering voor BA te nemen. Ik heb dat bij Axa. Betaal daarvoor maar 50 euro per jaar (uiteraard betalen de anderen daarvoor mee) en dat is nog nooit geïndexeerd. Op die manier ben je ingedekt.

Ik maakte een rekenblad in Excel dat alles uitrekent (ben zelf een lesgever Excel in een hogeschool). Als je wilt mag je dat zelfs gratis hebben.

Eigenlijk kan ik je alleen maar aanraden om het zelf te doen.

[Goztow]

Je moet ook wel een beetje beschikbaar zijn om kleine dingen te regelen. Best ook beetje handig zijn of een contact hebben met een handig iemand om kleine technische euvels snel te verhelpen. Als er enige miserie is moet je bereid zijn om het op te lossen.

[fendtje]

Hey

Zijn er hier mensen die appartement wonen en zelf syndicus zijn? Net een appartement gekocht 1van3 in het gebouw, maar een externe syndicus aanstellen is dat het wel waard?
Alvast bedankt

27 € dat een erkende syndicus per appartement per maand vraagt voor alle paperassen en boekhouding winkel + wettelijke verplichtingen is eigenlijk peanuts.
Die 27 € is te veel, 100 € per maand aan telekom is dan weer normaal.
Begrijpen wie kan.
En het verhaal van de % IS meestal van horen zeggen.
Een appartement gebouw met een slecht werkende raad ja begin er maar aan met mensen die bang zijn om wat vrije tijd op te offeren.
En cowboy syndics zijn er ook.
Zelf eigenaar van een garage sinds 5 j nog nooit een afrekening gezien of betaald (er is elek aanwezig, automatische poort, water enz.)
Wie zou het al 5 jaar betalen andere eigenaars, wie weet. (er is echter een notariële akte) de fiscus weet me wel te vinden.
Blijkbaar zijn er een paar die hun job niet doen, syndicus, rekencommissaris.
Syndici en syndici.

[marcvt63]

ik ben gestopt als syndicus in een klein blokje
reglementen en wetten werden te streng...en verantwoordelijkheid ook

[Block]

Ja dat begrijp ik. Ik ben me een beetje aan het inlezen, voor een klein blokje zijn veel van die regeltjes er toch over.

IvoDeMeyer ik heb een pb'tje gestuurd.

[R2D2]

En vergeet ook niet dat je zal moeten optreden als één eigenaar of huurder zich niets van het reglement aantrekt. Of dat er geschil ontstaat tussen de eigenaren. Dan ben je blij dat een externe professioneel kan optreden en vermijd je een oorlog onder de mede-eigenaren.

[seagull]

Hier een woonerf met 6 woningen.
De woningen zijn volledig privatief, gemeenschappelijk zijn een oprit met wat verlichting, een automatische poort met brievenbussen en een gemeenschappelijke videofoon. Er is geen syndicus, wel een "voorzitter" en een "penningmeester".
De statuten (van 2005) werden niet aangepast aan de nieuwe wetgeving, er is geen ondernemingsnummer, sinds 2005 waren er 3 of 4 "jaarlijkse" vergaderingen. Er is geen meerderheid om de VME in regel te stellen wegens te duur.

[MarkDM]

En vergeet ook niet dat je zal moeten optreden als één eigenaar of huurder zich niets van het reglement aantrekt. Of dat er geschil ontstaat tussen de eigenaren. Dan ben je blij dat een externe professioneel kan optreden en vermijd je een oorlog onder de mede-eigenaren.

Dat is één van de redenen om het niet gratis te doen. Het is voor mij geen reden om geen syndicus te worden.
Meestal werken de bewoners mee. Je moet wel tegen wat 'zagen' kunnen.

[fendtje]

Hier een woonerf met 6 woningen.
Er is geen syndicus, wel een "voorzitter" en een "penningmeester".

De voorzitters functie bestaat wettelijk alleen tijdens de jaarlijkse vergadering.
En wie controleert de secretaris?
Is zoals bij amateur sportverenigingen als de kas leeg is of leeggemaakt is verdwijnen ze met de noorderzon.
Als er iemand verkoopt en de nieuwe wil de wettelijke regels volgen veel plezier met huidige regelgeving.
Dan zal het niet vrijwillig maar van moeten zijn.
En eigenlijk kan wie wil verkopen niet verkopen zonder dat alles wettelijk is aangepast.
Leg dit vb maar eens voor aan een degelijke notaris = gratis trouwens.

[Peggycnn]

Dag, ik overweeg om de taak van syndicus op me te nemen in een gebouw van 5 appartementen zonder lift. Ik las het bericht van Ivo De Meyer dat hij een excel heeft die hij graag wil delen. (door IvoDeMeyer » 22 Dec 2021, 18:57) Ik ben niet vertrouwd met berichten op een forum. Maar ik heb wel erg veel interesse in die excel.
Dankje
Peggy

[tom35]

Hey

Zijn er hier mensen die appartement wonen en zelf syndicus zijn? Net een appartement gekocht 1van3 in het gebouw, maar een externe syndicus aanstellen is dat het wel waard?

Ik vind er een geen duidelijk stappenplan van, wat de syndicus moet doen:

- Jaarlijkse vergadering + verslag +lijst met aanwezigen
- 2 rekeningen openen
- verzekeringen

Alvast bedankt

Als ik u 1 tip mag geven, blijf weg van een syndicus zolang ge kunt... De miserie daarmee is niet te overzien.. Ofwel heb je een groot kantoor met beheerders ofwel een klein kantoor dat tot over zijn oren in het werk zit..
Wij hebben ze voor een grote blok met 50 wooneenheden allebei gehad... Nu hebben we een kleine en dat is een ramp.. De jaarrekening is een catastrofe, we hebben dat aangeklaagd en dan haalt ze maar wat meer geld van de rekening omdat ze vind dat we haar jaarrekening niet mogen in twijfel trekken, achterstallige betalingen gaat ze niet achteraan, rekeningen 2 tor 3 keer betalen enz.. . Ik vraag me af of er daar 1 bij is die het goed meent...
Wij doen al het werk zelf, herstellingen organiseren wij met aannemers, onderhoud idem dito..

Echt voor zo een klein gebouw.. Probeer met je buren overeen te komen en laat die syndicus achterwege..

Tom

[IvoDeMeyer]

Voor een appartementsgebouw is een syndicus wettelijk verplicht. Als jullie alles zelf regelen, dan zal iemand van de eigenaars toch syndicus moeten spelen.

[wied]

https://www.vlaanderen.be/beheer-en-ond ... tsgebouwen

Nuttige lectuur voor de liefhebbers...

[Peggycnn]

Dankje voor info...wij hebben ook niets dan miserie met Syncura. Geen enkele afrekening klopt. We proberen hen al sinds januari met allerlei overzichten en berekeningen duidelijk te maken hoe de afrekeningen moeten zijn en iedere keer opnieuw staan er fouten in...om moedeloos van te worden.
Vanaf september zullen wij (5 eigenaars) het zelf doen.

[Peggycnn]

@ Ivo De Meyer: dankje dat je me die excel wil sturen maar ik kan je blijkbaar geen privéberichten sturen omdat ik nog niet voldoende actief ben geweest... ik heb naar de helpdesk een mail gestuurd. mvg Peggy

[tkint]

Beste,

Ik heb met belangstelling de conversatie over dit onderwerp gelezen en ik heb een vraag voor Ivo De Meyer. Ik gebruik, als mede-eigenaar syndicus, excel voor het financieel beheer van een app.blok met 9 wooneenheden. Er is een vraag van een mede-eigenaar om op het einde van het werkjaar een boekhoudkundige balans op te maken. Om dit te kunnen, ben ik gestart met een on-line curcus dubbelboekhouden. Maar die cursus is niet bruikbaar. Hoe los jij dat op?
Vriendelijke groeten,
Robert

[Block]

Oei is dat niet overdreven. Dat mag heel summier zijn. Een excellijst is voldoende inkomsten aan één kant uitgaven aan andere. Enkel tijdens de algemene vergadering afdrukken + afdrukken rekeninguitreksel en paraferen is voldoende. Je kan best niet verwijzen naar een excell bestand dat je doormailt omdat te makkelijk te veranderen is.

P.S: Je mag altijd naar een notariaat bellen/mailen voor gratis advies

@tom35 dan kan je best een vrijwillige syndicus van het gebouw worden.

[thmj]

Beste,

Ik heb met belangstelling de conversatie over dit onderwerp gelezen en ik heb een vraag voor Ivo De Meyer. Ik gebruik, als mede-eigenaar syndicus, excel voor het financieel beheer van een app.blok met 9 wooneenheden. Er is een vraag van een mede-eigenaar om op het einde van het werkjaar een boekhoudkundige balans op te maken. Om dit te kunnen, ben ik gestart met een on-line curcus dubbelboekhouden. Maar die cursus is niet bruikbaar. Hoe los jij dat op?
Vriendelijke groeten,
Robert

Misschien eens rondkijken naar een gratis boekhoud programma op gratis software.nl.
Deze programma's moeten het aankunnen.
Exell voor een vereniging van mede eigenaars is niet meer van deze tijd.
Gebruik hier zelf onder Win 10 Microsoft Money uit 97 als kopij nodig lees het wel.

[IvoDeMeyer]

Beste,

Ik heb met belangstelling de conversatie over dit onderwerp gelezen en ik heb een vraag voor Ivo De Meyer. Ik gebruik, als mede-eigenaar syndicus, excel voor het financieel beheer van een app.blok met 9 wooneenheden. Er is een vraag van een mede-eigenaar om op het einde van het werkjaar een boekhoudkundige balans op te maken. Om dit te kunnen, ben ik gestart met een on-line curcus dubbelboekhouden. Maar die cursus is niet bruikbaar. Hoe los jij dat op?
Vriendelijke groeten,
Robert

Beste

Omdat het gaat over een appartementsblok van 9 wooneenheden is een dubbele boekhouding niet nodig. Omdat het minder dan 20 kavels zijn (kelders, garages en parkeerplaatsen niet inbegrepen) is een vereenvoudigde boekhouding voldoende. Je moet een duidelijk overzicht maken van alle ontvangsten en uitgaven.

Excel is daarvoor ruim voldoende. Omdat ik zelf ook aanwezig ben op 3 jaarlijkse vergaderingen, telkens met een professionele syndicus, blijf ik goed op de hoogte van alle nieuwe wetswijzigingen. Je moet wel een verzekeringscontract 'Burgerrechtelijke Beroepsaansprakelijkheid' nemen. Ik heb die bij Axa. Ze kost € 51,01 per jaar. Uiteraard moeten de andere eigenaars die mee betalen.

Als je toch een voorbeeld wilt hebben van een boekhoudkundige balans, dan kan ik je die wel bezorgen via een privé bericht.

Vriendelijke groeten

[tkint]

Beste Ivo,

Ik heb een burgerrechtelijke beroepsaansprakelijkheid die betaald wordt door de mede-eigenaars. Eén van de mede-eigenaars is jurist (op pensioen) en is mijn "rechterhand inzake rechten en plichten". Eén eigenaar is boekhouder en zou graag een balans ontvangen, naast de omsomming van kosten en inkomsten en kopies van het bankuittreksels die het beginbedrag en eindbedrag van het kasboek staven. Ik heb een goede relatie met beide mede-eigenaars en zij hebben het beste voor met de VME.
Ik ontvang graag een voorbeeld van een boekhoudkundige balans ontvangen maar graag dan ook een verwijzing naar de oorsprong van de gepubliceerde bedragen. Dus graag een excelbestand met tabbladen waarbij met formules verwezen wordt naar andere tabbladen. Je kan het document doorsturen naar [email protected]. Ik kijk er naar uit.

Vriendelijke groeten,
Robert

[Hf Brussel]

Beste Ivo,

Hartelijk dank om je ervaring te delen.
Mijn echtgenoot en ik zijn samen syndicus van een gebouw met 16 appartemen.

Zou het mogelijk zijn om jouw excel bestand met formules te mogen ontvangen?
Indien mogelijk ood deze om de balansen op te maken. Als het kan via mail.

Ons mail adres: [email protected]

Alvast bedankt.

Met vriendelijke groeten,

Hilde

[jurgen78]

Welke kosten mag je als syndiucs / mede-eigenaar best aanrekenen?
Ik doe zelf het beheer.
Zijn er personen die online softeware gebruiken voor het beheer van een VME?

[Hvpelt]

Bericht voor Ivo De Meyer: zou ik dat rekenblad Excel voor syndicus kunnen krijgen?
Bedankt

[Block]

Ik heb een persoonlijk bericht gestuurd Hvpelt.

[SebaH]

Hi @IvoDeMeyer

Zou ik dit excellbestand ook mogen ontvangen aub? Dit zou me enorm helpen.

Je mag dit doorsturen naar "angelnightmares at gmail dot com".

Alvast bedankt!

Mvg,
Sebastiaan

[TOM DC ZS]

Al 26 jaar ben ik syndicus van een appartementsgebouw met 5 appartementen, 2 enkele garages en 2 dubbele garages. Je bespaart enorm veel geld door zelf syndicus te zijn. Ik vraag wel een kleine vergoeding aan de anderen. Oorspronkelijk was dat 150 BEF per maand, per appartement. De aannemer die het gebouw plaatste stelde dat voor. Ik heb dat nooit geïndexeerd. In ons gebouw zijn het wel allemaal eigenaars. Dat loopt bijzonder vlot. Wij hebben nog nooit moeten stemmen en alle beslissingen tot op heden zijn met unanimiteit goedgekeurd.

Zelf ben ik ook medeeigenaar van 2 andere appartementsgebouwen. Omdat het grote gebouwen zijn is dat telkens een professionele syndicus. Dat kost enorm veel geld en op alles hebben ze een commissie. Op die manier verneem ik wel telkens alle wetswijzigingen. Je bent verplicht een verzekering voor BA te nemen. Ik heb dat bij Axa. Betaal daarvoor maar 50 euro per jaar (uiteraard betalen de anderen daarvoor mee) en dat is nog nooit geïndexeerd. Op die manier ben je ingedekt.

Ik maakte een rekenblad in Excel dat alles uitrekent (ben zelf een lesgever Excel in een hogeschool). Als je wilt mag je dat zelfs gratis hebben.

Eigenlijk kan ik je alleen maar aanraden om het zelf te doen.

Dag Ivo,

Ik ben sedert vorig jaar vrijwiliige syndicus van een blok met 6 appartementen.
Zou je mij die excel eens kunnen mailen?
Kan dit hier?
Ik ben nieuw op dit forum sinds vandaag.
Mvg
Tom

[Teebee]

Ikzelf heb ook wel interesse in dit excel formulier, maar ik vrees dat Ivo niet meer meeleest (laatst actief 5 maanden geleden)

[Block]

Pm me maar met je email adres, ik stuur het door.

[Marcvdbeeken]

Ikzelf heb ook wel interesse in dit excel formulier,ben juist lid geworden in het forum.
Kan je het me door mailen.
Alvast bedankt.

[thomasv]

Ik denk dat dit forumbericht goed scoort op Google ’

Dat gezegd zijn, graag ook de Excel - ik zal even PM sturen met mijn e-mail adres

Bedankt!

[Peter M]

Beste Ivo en allen,
Ik had ook graag het excell bestand ontvangen,
Ik ben hier nog maar net geregistreerd.. hoe ga ik tewerk?
Alvast dank,
Peter

[Block]

Stuur even een pm met uw email adres en ik stuur het door.

[IvoDeMeyer]

Tot mijn verbazing zijn er hier mensen die mijn bestanden zomaar doorsturen naar anderen. Dat is uiteraard niet de bedoeling.

Uiteraard mag je die bestanden wijzigen en zelf gebruiken, maar je moet ze wel voor jezelf houden. Dankjewel

[Joe de Mannen]

Oh, ze komen met een eula. Had je dat op voorhand gemeld ?
Ergens weet je toch dat je je bestand 'kwijt' bent eens je het doorstuurt.
J.